Летом 2005г. я послал предупреждение членам сообщества Богатого Папы о том, что рынке недвижимости начал остывать. В конце концов мы знаем, что все бумы заканчиваются и любая вечеринка когда-то завершается.
В то время, как многие читатели благодарили меня за это предупреждение, другие прислали мне гневные письма. Один рассерженный агент по недвижимости позвонил мне и сказал: «Ты хочешь похоронить мой бизнес?»
Гневным читателям следует вспомнить слова Уоррена Баффета: «По какой-то причине люди принимают сигналы к действию на основании цены вместо того, чтобы делать это на основании стоимости. Это не срабатывает, когда вы начинаете делать что-либо, чего не понимаете или потому что это сработало у кого-то на прошлой неделе».
Оракул из Омахи подытоживает: «Глупейшее дело в мире – покупать акции лишь потому, что они растут в цене».
Лично я сказал бы так: «Глупейшая причина – покупать что бы то ни было лишь потому, что оно растет в цене». И все же это именно то, что делают люди, когда они инвестируют. В магазинах они обычно они не покупают переоцененные вещи.
Спешка нужна при….
Например, если бы в супермаркете Safeway были скидки на весь товар в размере 25%, все полки в магазине были бы сметены покупателями. Когда же на фондовом рынке или на рынке недвижимости происходит подобная ситуация и товар (акции или недвижимость) продаются со значительным дисконтом, тот же покупатель бежит прочь от распродажи. Вместо этого он будет ждать, когда цены вырастут и лишь тогда он начнет, наконец, покупать.
По моим оценкам 90% инвесторов инвестируют, глядя на движение цены, а не на стоимость актива. Если цены начинают активно расти, как это было на рынке недвижимости с 2000 по 2004г., любители поворачиваются лицом к рынку и начинают покупать недвижимость для флиппинга – например, купив дом за 200,000 долларов и продав его через несколько месяцев за 250,000 долларов.
Большинство инвесторов делаю то же на фондовом рынке. На языке инвесторов флиппинг известен, как «теория большего дурака от инвестирования» - вы покупаете что-либо не для того, чтобы этим обладать, а в надежде продать это кому-то, кто является большим дураком, чем вы.
Грядущий обвал.
Все мы знаем, что грядет обвал рынка
недвижимости. Проблема в том, что мы не знаем, когда это произойдет.
Один из наиболее популярных прогнозов, витающих в воздухе, состоит в том, что инвесторы сейчас уходят с рынка недвижимости и возвращаются на фондовый рынок. Другой прогноз, который я считаю вполне справедливым, состоит в том, что на рынке недвижимости неизбежен крах из-за высоких цен на стройматериалы.
Но такие слухи лишь подталкивают тех, кто, как сказал У.Баффет, «принимают сигналы к действию на основании цены вместо того, чтобы делать это на основании стоимости». В такие периоды высоких цен и волатильности внимание к стоимости должно быть еще выше, чем внимание к цене.
В то же время, это одна из наиболее сложных вещей – остановиться и сфокусироваться на стоимости. Особенно когда цены движутся в разных направлениях. Это очень сложно сдержаться и не продать актив, когда цены движутся вниз, и не купить актив, когда цены растут.
Лучшее время для покупки -
это обвалы на рынках. Я очень люблю их, потому что это лучшее время для покупки – найти реально недооцененный актив намного проще в такие периоды. И так как очень многие люди продают, в такие моменты они больше готовы к корректировке своей начальной цены и готовы предложить вам более выгодную сделку.
Хотя обвал – лучшее время для покупки, высокий уровень пессимизма на рынке делает это время и сложным для покупки. Я помню, как я покупал золото в конце 90х по цене 275 долларов за унцию. Хотя я знал, что это была очень низкая цена, так называемые эксперты называли золото «собакой» и советовали инвестировать в акции технологических и интернет компаний. Сегодня, кода цена на золото выросла выше 500 долларов за унцию, те же эксперты рекомендуют держать часть своих средств в золоте для хорошей диверсификации инвестиций.
Я считаю, что настоящее время – сложное время для покупки или продажи. Недвижимость очень дорогая, процентные ставки все еще достаточно низкие, фондовый рынок растет, доллар дешевый, золото дорогое, нефть и газ дорогие, и на рынке все еще много денег, которые ищут себе применение.
Урок таков: Сейчас более, чем когда-либо, важно сфокусироваться на стоимости актива – не на цене!!!
Когда цены низкие, найти дешевый недооцененный актив намного проще. Когда цены высоки, найти хороший актив очень сложно. Это означает, что вы должны быть умнее, осторожнее и должны уметь противостоять своим спонтанным реакциям.
Финальное слово от Уоррена Баффета: «Только когда прилив уходит, вы можете узнать, кто плавал голым». На мой взгляд, сейчас очень много голых пловцов. Особенно на рынке недвижимости.
Консалтинговая Группа ЛИЧНЫЙ КАПИТАЛ
